是时候正视一个问题：民营地产会被“团灭”吗？

前两天力场君和一个头部民营地产公司的朋友扯几句淡，力场君问他近况如何，得到的回复只有四个字：苟延残喘。这段对话的背景，则是一周以来，民营房地产公司的股价连续重挫。

重到什么程度呢，就拿今年5月监管机构选定的、进入“示范房企”名单的5家民营房企为例，分别是碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城，在昨天也就是9月28日的行情里，受到非标债务违约消息影响的旭辉控股集团，是重灾区，全天下跌了32.28%，跌去了近40亿港币的市值。

受此影响，碧桂园下跌12.9%，龙湖下跌5.19%，新城的A股跌了4%、港股跌了7.66%，就连被普遍认为背靠大树的美的置业，也下跌了4.96%。除了龙湖之外，其他4家都创下了这一轮熊市的新低。

把时间段再拉长一点来看，更不得了，以7月初也就是上一轮反弹尾声算起，龙湖集团和美的置业下跌了三分之一，新城发展将近一半，碧桂园三分之一跌没了，重灾区的旭辉控股集团则只剩下了20%。

要知道，这还是进入“示范房企”名单的5家民营房企，采用了信用保护工具融资，想必在民营房企队伍里面还算是好孩子的代表，他们尚且如此，其他的民营地产，死不死还有谁知道？

难怪在股吧里有声音说：民营房地产公司背会舍弃吗？民营房地产会被团灭吗？力场君一直不相信，或者说不愿相信这会成为事实，但是现实的二级市场股价表现，似乎是在为上述疑问做出的预演，甚至成为当前投资者不得不去正视的一个问题。

但即便如此，力场君还是想为质量好的民营地产摇旗呐喊一番，鼓一鼓劲儿。能扛过去，定能成就困境反转的传奇。当然这些分析结论不是力场君做出来的，这是在今年7月下旬，浙商证券(601878)发布的研报《房地产信用债研究专题报告：5家“示范”民营房企深度研究》，其中的数据让力场君觉得很有意义，也特别感谢浙商证券的研究团队。

一、可售面积在放松限购城市的分布：

1、新城控股(601155)土储城市中已有105 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比高达72%；

2、龙湖集团土储城市中已有26 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比高达45%；

3、旭辉集团土储城市中已有24 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比达41%；

4、美的置业土储城市中已有18 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比达29.39%。

二、资产质量：

1、一二线为主：龙湖坚持城市深耕策略，聚焦核心一二线城市，进入城市数量少（69 个），但单城市收入贡献高，一二线城市收入贡献占比54.8%；旭辉土储优质，一二线占比64%；美的置业一二线城市土储占比60%。

2、三四线为主：碧桂园、新城控股土储则比较集中于三四线城市，其中碧桂园三四线城市销售占比达68%，新增土储中66%位于三四线城市；新城控股一二线以外城市土储占比63%。

三、债务结构：

1、龙湖：坚持以低成本银行贷款（占比66%）为主，境内债券融资（占比24%）为辅，少量境外优先票据（占比约9%），2021 年末加权平均融资成本最低，为4.14%；

2、美的置业：债务结构简单，2021 年末为银行及其他借款（81.34%）、公司债券（18.66%）。公司融资以低成本银行开发贷为主，自成立以来新增融资成本持续拉低，2021 年综合融资成本为4.82%；

3、旭辉：公司境外负债占比达42.97%，需关注海外债务到期情况。目前有永续债存续，虽计入权益科目，实操中多设置提前结清或阶段性调整利率条款，仍需关注其到期情况。公司2021 年末综合融资成本为5.0%，处于历史低位。

4、碧桂园：2019 年以后坚持降负债，以银行借款及其他借款（占比65%）、优先票据（占比24%）、公司债券（占比22%）、可换股债券金额（占比不足1%）为融资渠道，综合融资成本已降至较低水平，为5.2%。

5、新城控股：公司2021 年首次出现有息负债负增长，综合融资成本为6.57%，仍有一定下行空间。

四、核心观点：

1、龙湖土储省/市加权平均常住人口近9 年呈现持续上升趋势，我们认为其在房地产市场消费需求改善时有较大增长潜力。

2、旭辉集团该指标近6 年呈现持续上升态势，仅在2021 年略有回落。

3、碧桂园该指标在2015 年达到峰值，此后出现回落，公司总土储同比增长率亦在2015 年后放缓，与加权平均常住人口数量指标走势基本一致，体现碧桂园拿地策略较为精准，符合人口流动趋势。

4、美的置业土储对应的加权平均常住人口总数量在2018 年-2019 年有大幅提升，2020-2021 年小幅回落至与2018 年基本持平。2019 年的波动主要是由于公司在广东省、江苏省、湖南省等人口大省的土储占比大幅增加。2019 年公司处于上市后高速扩张阶段，土地同比储备增幅（17%）和销售面积同比增幅（27%）均为4 年内最高值。2018-2019 年公司土储结构向人口总量较高的省市调整大幅促进了公司整体销售情况。

5、新城控股土储省/市加权平均常住人口数量在2017 年达到峰值，但公司新增土储在2018 年、2020 年仍在4000 万平方米以上，与加权平均常住人口数指标走势略有背离，需关注公司土储项目后续销售去化情况。

本文首发于微信公众号：基本面力场。文章内容属作者个人观点。