中南建设前三季度实现营收610.8亿元 “三道红线”稳中有降

10月29日晚，中南建设发布2021年第三季度报告，前三季度中南建设实现营业总收入610.8亿元，同比增长33.2%；归属于上市公司股东净利润27.7亿元，三年复合增长率29.8%。其中，地产业务收入449.4亿元，同比增长41.7%；建筑业务营业收入176.6亿元，同比增长13.0%。  

在房地产行业面临从高增速发展到高质量发展转型的重要时期，房地产企业面临着巨大挑战，供给端调控政策不断升级，需求端政策持续收紧，房企融资压力加大，销售回款减缓，资金链逐渐承压……在底层逻辑加速重构的下半场，快速调整的应变能力同样成为一家企业经营能力的体现。中南建设作为一家曾经典型的高增长房企，正在加快速度完成从“粗放”到“精细”的转变。  

经营性现金流量连续4年保持正值  

更为清晰的安全边界，是中南建设在拥抱行业大势下不变的坚持。  

前三季度，中南建设在增量销售上通过赶节点、促签约，在存货去化上给政策、敢断尾的一系列措施，完成了地产合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117.0万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%，并将回款率维持在80%的水平。  

另一方面，中南建设前三季度累计新增项目47个，规划建筑面积合计793.4万平方米，地价总额319.6亿元，与销售金额的比值仅20.8%，前三季度平均地价同比下降约17.0%。尽管今年两集中供地曾一度火热，但在“安全大于利润、利润大于规模”的经营价值观下，中南建设优中选优的理性拿地策略显然更利于进一步控制投资风险。  

进出有度，坚持“防三高”的审慎经营导向，使得中南建设的流动性始终保持安全稳定。报告显示，今年1-9月中南建设经营性现金流入1122.9亿元，是一年内到期的各类有息负债的6.75倍，经营性现金流入月平均125亿元，远超一年内到期的各类有息负债的月均值14亿元。前三季度中南建设经营活动产生的现金流量净额13.9亿元，同比大幅增加95.0%，连续四年保持正值，正是经营安全的基本体现。  

最晚明年内“三道红线”全绿  

除了保障经营获利的能力和现金流的安全，中南建设在降低杠杆和优化负债结构方面的持续努力也得到了显著效果。  

截至三季度末，中南建设有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，占负债总额的比例仅21.35%，第三季度大幅减少130.3亿元。回顾往期数据，2018-2021年三季度中南建设有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元，占当期销售金额的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，远低于行业平均70%的水平。不依赖有息负债的发展模式，也是其长期以来的坚持。  

融资结构方面中南建设三季末有息负债中，银行贷款占比约61%，非银金融机构贷款占比约25%，债券占比约14%，非标融资明显减少；此外，一年以内到期的各类有息负债占比仅26.10%，较上半年末下降1.13个百分点，长短结构更加均衡。  

截至三季度末，中南建设净负债率77.61%，比上半年末下降17.66个百分点；扣除受限资金之后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点，“三道红线”中的两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%，比上半年末下降1.61个百分点，进一步靠近上限70%的规则要求。目前来看，中南建设正在加速改善财务指标，有望在2022年内实现三线全绿。  

精细化管控稳固经营底盘  

在2021年的中期业绩发布会上，中南建设的管理层曾表示“现阶段，精细化管理才是中南的根本”。从其三季度报告的数据来看，中南建设对包括商票、应付款、其他经营支出在内的各类资金偿付的期限、结构等确实已经实行了更为精细的管控。  

截至三季度末，中南建设货币资金230.4亿元，而其未来一年内到期的有息负债共约166亿元，前者是后者的1.39倍，可完全覆盖短期债务。  

另一方面，截至三季度末中南建设合并报表范围内已售未结资源金额高达1215.4亿元，是前三季度结算收入的2.7倍，在同行中也处于较高水平，对后续业绩也有支撑。结合其历史经营情况来看，结转效率甚至还有提升空间。  

在更易受政策环境影响的房产行业，稳健才是长期经营的不二法宝，而凭借“地产+建筑”双主业联动优势的中南建设显然已经摸到了稳固经营底盘的诀窍。